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17 dicembre 2014 Nel corso degli ultimi 20 anni, la valutazione professione immobiliare ha raggiunto un consenso per quanto riguarda il quadro appropriato e metodologie analitiche per valutare l'effetto potenziale di contaminazione ambientale sul valore di mercato di beni property.1 Per coincidenza, anche durante l'ultima 20 anni, attraverso Daubert, et al. v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc. (1993), i tribunali hanno stabilito un processo gatekeeping più robusto per proteggere Trier di fatto e le parti in causa dalle perizie inaffidabili e testimonianze. Come misura di danni, il valore della proprietà diminuzione (PVD) è una domanda valore di mercato e, in quanto tali, perizie e testimonianze credibili dovrebbero seguire le metodologie di generale accettazione. testimoni esperti che non riescono a seguire, o che abusano metodologie professionalmente accettati, possono avere la loro testimonianza respinto dai giudici. Qualora l'applicazione di giudici di Daubert o equivalenti tribunale dello stato non riescono a fornire un meccanismo di screening sufficientemente fine, poi i tribunali superiori devono essere fatte valere per la loro ulteriore revisione e, se necessario, di istituire eventuali misure correttive che ritengono necessarie. In diversi casi recenti, opinioni danni immobiliari esperti PVD sono riusciti a passare adunata con campi di prova, campi di appelli e almeno una Corte Suprema dello Stato. PVD Metodologia A partire nei primi anni 1990, diversi articoli sono stati pubblicati nella letteratura professionale e accademica immobiliare affrontando le metodologie per valutare l'effetto di contaminazione ambientale sul valore di mercato dei beni immobili. Alla fine, nel 2003, il Consiglio di valutazione Standard autore e promulgato parere consultivo 9 (AO-9), la valutazione del patrimonio di proprietà che potrebbero risentire della contaminazione ambientale. AO-9 offre il quadro adeguato per valutare il potenziale PVD, con l'analisi effettuata utilizzando metodologie di valutazione standard o applicazioni basate su metodi standard. opinioni PVD affidabili e credibili devono essere fondati sull'analisi dei dati di mercato adeguati seguendo metodologie generalmente accettate. Court Norme La Corte Suprema degli Stati Uniti ha deciso il Daubert, et al. v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc. caso nel 1993, che definisce le norme per la testimonianza in tribunali federali per la conoscenza scientifica, tecnica, o di altro specializzato. In Daubert, la Corte Suprema ha stabilito che in base alle Regole federali di evidenza A giudice del processo deve valutare: se il testimonys ragionamento o la metodologia di base scientificamente valida e correttamente può essere applicato ai fatti in questione. Molte considerazioni porteranno sulla richiesta, compreso se la teoria o la tecnica in questione può essere (ed è stato) testato, se è stato sottoposto a peer review e la pubblicazione, il suo tasso di errore noto o potenziale e l'esistenza e il mantenimento degli standard di controllo suo funzionamento, e se è attratto accettazione diffusa all'interno di una comunità scientifica pertinente. 2 campi da La decisione Corti supreme in Kumho Tire Co. Ltd. v. Carmichael, 526 Stati Uniti 137.147 (1999), la facoltà di applicare norme Daubert ad altri tipi di testimonianze di esperti e non limitano la loro applicazione strettamente alle evidenze scientifiche. Inoltre, Kumho ha dato giudici di ampia discrezionalità di decidere se Daubert si applica e se tenere udienze per determinare l'affidabilità dei pareri di esperti. danneggia immobiliari esperti possono migliorare le loro possibilità di evitare i riflettori Daubert Kumho aderendo a standard professionali riconosciuti nella loro PVD analisi. Esempi verifica nelle seguenti casi, gli esperti PVD non era permesso di testimoniare, o verdetti in base alla loro testimonianza sono state invertite quando i tribunali considerano le loro opinioni inaffidabile. Alcuni temi coerenti emergono da questi esempi per quanto riguarda i campi da prospettive su ciò che costituisce la deviazione inaccettabile dal metodologie generalmente accettate. Exxon Mobil Corp. v. Albright et al. Corte d'Appello del Maryland 2013 L'esperto ha testimoniato che ciascuno dei querelanti residenze subito un PVD 60 per cento a causa di una perdita di serbatoio di benzina. La giuria di prova è tornato verdetti di 496.210.570 per il risarcimento danni e 1.045.550 mila per danni punitivi per 466 plaintiffs.3 L'esperto utilizzato tre metodi: (1) una meta-analysis4 derivato da un articolo pubblicato nel 2006, (2) studi di casi di verdetti della giuria e insediamenti in altre questioni, e (3) un sondaggio telefonico valuation5 contingente in cui è stato chiesto che cosa sarebbero disposti a pagare per una casa ipotetica con le acque sotterranee contamination.6 Concentrandosi sul fallimento esperti per analizzare le vendite effettive, la corte d'appello ha dichiarato: mentre la legge del Maryland non obbliga l'uso dei dati di vendita comparabili, ad esclusione di tutte le altre metodologie, un esperto di valutazione immobiliare deve profferire una giustificazione ragionevole per ignorare i dati di mercato in cui è available.7 la corte ha anche trovato il livello di speculazione attendant a tale conclusione è, come la Corte distrettuale degli Stati Uniti per il Distretto settentrionale della California ha rilevato nella revisione gli stessi esperti proposti testimonianza in un altro caso, riguardante seriamente. Palmisano et al. v. Olin Corp. et al. No. C-03-01607 RMW 2005 WL 6.777.561, 5 (n. d. Cal. 5 luglio 2005) .8 La corte era anche preoccupato con i tempi della presunta diminuzione. L'esperto ha testimoniato che non sapeva quando, se mai, il prezzo di mercato rifletterebbe la sua presumibile riduzione del 60 per cento del valore di mercato. Cioè, non vi era alcuna stima di quando i ricorrenti avrebbero in realtà incorrere in danni. Anche in questo caso riferimento Palmisano, il giudice ha spiegato: Permettere ai querelanti di recuperare i danni per un ipotetico e speculativo diminuzione di valore di mercato che non può mai concretizzarsi è quello di permettere loro un potenziale doppio recupero se querelanti potrebbero recuperare per un calo del valore che non era ancora stata riflessa dei prezzi, potrebbero vendere le loro case immediatamente e di ricevere un colpo di fortuna: i danni per non ancora realizzato la diminuzione di valore, più l'intero prezzo di mercato. Palmisano 2005 Stati Uniti Dist. a 16 n.5. Gli esperti disprezzo dell'esistenza di un vero e proprio, di mercato funzionante non importa quanto distorta fosse evidente errore. Poiché il giudici di ammissione della testimonianza di esperti era evidente errore, invertiamo i premi della giuria per la diminuzione del valore a tutti Appellees e custodia cautelare diretta per un nuovo trial.9 Patrick et al. v. FirstEnergy Generation Corp. Stati Uniti Corte Distrettuale, Distretto occidentale della Pennsylvania 2014 Questa è stata una class action proposta in relazione a varie emissioni dalla centrale di produzione imputati a carbone. L'esperto attrici divise la regione colpita presumibilmente in tre sottoclassi e ha sviluppato un modello di valutazione di massa per la stima dei danni. Egli ha rilevato che ricorrenti valori di proprietà sono state diminuite 12 per cento e 45 per cento a seconda della loro posizione in una delle zone sottoclassi e la natura delle emissioni presumibilmente influenzano la loro posizione. Il modello di valutazione di massa esperti si basava sulla valutazione contingente (cioè ipotetici sondaggi), casi di studio, meta-analisi, e un modello di regressione di un campione di vendite effettive. L'esperto aggregati i risultati di questi quattro metodi utilizzando un processo di ponderazione implicita, 10 con le indagini valore contingenti aventi il ​​peso maggiore. L'esperto ha messo molto meno peso di ogni analisi delle vendite effettive, affermando il mercato era disinformati e non efficiente. Per quanto riguarda gli esperti casi di studio e meta-analisi, la Corte ha affermato, come con le prove caso di studio, il giudice prenderà in considerazione il metallo-analisi solo come supporto per il parere di esperti circa l'utilità di una metodologia di valutazione di massa e non come prova di diminution.11 attuale per quanto riguarda l'indagine valutazione contingente, il giudice ha concluso con una sentenza Daubert che i problemi con le domande del sondaggio rendono tale sondaggio fondamentalmente errata e inadmissible.12 la corte ha stabilito che gli esperti pareri, che si basavano principalmente sulla contingente indagini di valutazione, erano inammissibili rispetto a oltre il 98 per cento della classe, cioè circa 74.000 le proprietà della classe 75.000. Riferimento al Exxon Mobil Corp. v. Sentenza Albright discusso in precedenza, la Corte ha anche dichiarato che era turbato, però, da un altro aspetto degli esperti di mercato disinformati theory.13 Secondo il giudice, il parere di esperti di quando l'ipotetica diminuzione piena conoscenza si verificherà è pura speculazione. Questo tipo di congettura è unreliable.14 Cannon et al. v. BP Products North America, Inc. Corte Distrettuale degli Stati Uniti, Distretto Sud del Texas, Divisione Galveston 2013 Questa è stata una class action proposta per quanto riguarda emissioni chimiche da una raffineria di petrolio gestito dal convenuto. L'area di classe ha incluso più di 14.000 immobili residenziali. L'esperto ha basato le sue opinioni su indagini contingenti di valutazione, l'analisi di regressione, e le tendenze delle vendite. Ha testimoniato che querelanti proprietà sostenuti PVD permanente 5 al 20 per cento della loro proprietà value.15 Il tribunale ha stabilito che non vi è semplicemente troppo grande divario analitica tra i dati e la proffered16 parere nel modello di regressione esperti e andamento dei prezzi di analisi del modello di regressione era viziato perché (tra le altre cose) non riesce a riflettere le differenze di prezzo tra le aree di classe e di controllo durante la prima period.17 per quanto riguarda il metodo di valutazione contingente esperti, la Corte ha dichiarato, a titolo iniziale, la Corte rileva l'incertezza che anche i querelanti sostengono che valutazione contingente da sola, senza il rafforzamento di una analisi di regressione o immobiliari tendenze sarebbe servita come un calcolo affidabile di damages.18 la corte ha indicato che esiste un dibattito nella comunità scientifica sulla validità della valutazione contingente come una metodologia per valutare sconti di mercato connessi con disamenities.19 immobiliare di conseguenza, la corte ha stabilito che l'analisi gli esperti della valutazione contingente, in piedi da solo, è in grado di servire come un nesso di causalità e danni modello affidabile o formule in questo case.20 la corte ha ritenuto dagli esperti opinioni per essere inaffidabile e la sua testimonianza è stata esclusa. Essa ha affermato che gli esperti pareri non riescono a soddisfare gli standard stabiliti Daubert e la sua progenie. Non solo sono aspetti specifici degli esperti metodologie imperfetto, ma la sua teoria generale dei danni sia staccato dalla Attori cause di azione. .21 Abicht, et al. v. Repubblica Services, Inc. et al. Corte di comune Motivi, Tuscarawas County, Ohio, 2013 In questo caso, il problema è stato affermato PVD da odori dovuti alla discarica di prossimità. L'esperto querelanti ha testimoniato che era PVD 5, 10 o 20 per cento, a seconda della distanza dalla discarica. L'esperto recensione andamento dei prezzi delle case, ma non ha effettuato alcuna analisi dei singoli danni materiali. Gli imputati hanno asserito che i querelanti esperti metodologie basate su studi di valutazione contingente, meta-analisi e casi erano speculativi, di parte, per sentito dire e troppo generalizzato per determinare PVD per le singole proprietà. In un'udienza prima del processo, il giudice ha dichiarato che la sua preoccupazione rispetto a questa particolare testimonianza è la mancata in alcun modo individuare la diminuzione rispettivi ricorrenti nella value22. Nella successiva sentenza di escludere la testimonianza di esperti, la Corte ha dichiarato: Questo testimone sta cercando di pennello largo un concetto di danni in un caso di questo è progettato per essere specifici per una decina di attori individuali. E hes In questo modo, con una raccolta di metodologie, che da anche il più grande sforzo di immaginazione dont raggiungere un livello di ragionevole certezza scientifica, probabilità, se si vuole, ai fini della ricevibilità, in questo caso. Il movimento è concesso. L'esperto non testify.23 Houston Unlimited, Inc. v. Mel Acres Ranch, Corte Suprema del Texas 2014 In questo caso, il proprietario del ranch attrice ha cercato di recuperare un presunto diminuzione valore della proprietà del 60 per cento che rimane dopo la bonifica della contaminazione da un proprietà confinanti. Secondo il giudice: prove sulla base di congetture, ipotesi o speculazione è insufficiente per dimostrare i danni stigma, non solo per l'ammontare del valore perduto, ma anche per quanto riguarda la parte di tale importo causato dalla esperto imputati conduct.24 querelanti applicato un caso approccio di studio per sviluppare il parere suo valore recuperabile (basandosi su due casi di studio). Facendo riferimento alla metodologia di studio di caso, la Corte ha dichiarato: Non siamo in possesso non potrebbe mai essere utilizzato per raggiungere un giudizio attendibile sui danni diminuzione. Ma il modo in cui l'esperto utilizzato l'approccio qui è fatalmente viziata per tre ragioni. In primo luogo, i dati l'esperto invocato per quanto riguarda i siti di casi di studio non supportano la sua opinione che queste proprietà hanno perso valore di mercato. In secondo luogo, gli esperti opinione finale è causa-dipendente il suo ragionamento può essere il suono solo se le perdite che ha trovato per caso i siti di studio sono stati, infatti, attribuibile alla stigmatizzazione di mercato e altri fattori di mercato. Invece, l'esperto semplicemente dal presupposto che la diminuzione del valore di mercato ha trovato era (totalmente) attribuibili alla contaminazione nelle vicinanze. In terzo luogo, l'esperto non è riuscito a tenere conto di eventuali differenze tra il ranch ei siti caso di studio o di eventuali differenze tra la natura della contaminazione dei tre properties.25 Inoltre, la Corte ha osservato che l'esperto non ha cercato di stabilire che la contaminazione risanati in prossimità dei siti di studio di casi causato alcune o tutte la diminuzione del valore di mercato ha trovato, nemmeno lei tenta di escludere altre plausibile causes.26 la corte ha sintetizzato affermando che il esperti affidamento su dati insufficienti e le ipotesi non supportate e le lacune analitici in la sua analisi rende il suo parere conclusory e senza value.27 probatorio Infine, il giudice ha concluso, quindi invertiamo la sentenza della Corte di appello e rendere un verdetto take-nulla in favore di Houston Unlimited.28 Conclusione in questi ultimi casi, le ragioni principali per il giudice rifiuto di esperti pareri e testimonianze inclusa la mancata analizzare le vendite effettive di proprietà presumibilmente colpite, unico affidamento su metodi speculativi e ipotetiche (in particolare, indagini di valutazione contingente), uso improprio dei metodi generalmente accettati, e la speculazione circa i danni ancora da verificarsi. In ogni caso, i punti deboli potrebbero essere ricondotte al immobiliari danni esperti partenze dai requisiti di metodologie generalmente accettate. È importante sottolineare che, quando i metodi generalmente accettati sono utilizzati devono essere applicate con competenza. Anche se una violazione di materia contrattuale, ATA Airlines, Inc. v. Federal Express Corp. ha caratterizzato la domanda di esperti di analisi di regressione, una metodologia ampiamente utilizzata per valutare affermazioni PVD. L'applicazione esperti di analisi di regressione ha spostato la Corte d'Appello per il Settimo circuito degli Stati Uniti per offrire la critica colorato che la regressione esperti ha avuto il maggior numero di ferite sanguinanti, come Giulio Cesare, quando è stato accoltellato 23 volte dai senatori romani guidati da Brutus.29 A Houston Unlimited, Inc. v. Mel Acres Ranch, la Corte Suprema del Texas avverte che il valore probatorio delle testimonianze di esperti deriva dalla sua base, non dal semplice fatto che l'esperto ha detto it.30 Gli esempi caso di cui sopra illustrano la scarsa attenzione pagato da alcuni esperti per lo sviluppo di una solida base per le loro opinioni. In effetti, alcuni sono fin troppo consapevoli del fatto che il tribunale stesso può permettersi esperti una parvenza di credibilità non presenti in altri contexts.31 Indipendentemente Daubert, corti d'appello e corti supreme attendono esperti incauti e mal preparati, alcuni dei quali possono eventualmente imparare quanto sia sottile la patina di credibilità può essere. 1 La valutazione Standards Boards parere consultivo 9, la valutazione della reale proprietà che potrebbero risentire della contaminazione ambientale alla valutazione Guida Istituti nota 6, Esame di sostanze pericolose nel processo di valutazione La valutazione Istituti La valutazione di beni immobili (14 ° edizione) la valutazione Istituti Dizionario di Estimo (quinta edizione) la valutazione Istituti Seminario, analizzando gli effetti di contaminazione ambientale su Real Property (2010) e, a partire dai primi anni 1990, numerosi articoli nella letteratura professionale (ad esempio, la valutazione Journal) con più recente articoli fanno riferimento parere consultivo 9. 2 Daubert, et al. v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc Ottobre Term 1992, Syllabus, Corte Suprema degli Stati Uniti, 509 US 579, 580 (1993).Aviso anyoption invertir en opciones binarias es muy semplice, despus de haber elegido el tipo de bien y la duracin, Personalmente te aconsejara que te concentraras it 2 o 3 pares de divise para empezar, en segundo lugar debes sciabola que la Plataforma es muy sensibile a la volatilidad, come que la eleccin de los Horarios es un criterio Importante. Comenzar un invertir un largo plazo para Comenzar 24h vista 1 semana. buena Suerte. No entiendo porqu es mejor Comenzar un invertir un largo Plazo, yo creo que es todo lo contrario, un largo Plazo necesitais mucha sindaco informacin de las Variaciones de los Mercados y anlisis tcnicos y mas fundamentales profundos. Al contrario, yo comenc con Operaciones un corto plazo (30 o 15 minutos) inicialmente solista con anlisis de tendencias, evidentemente luego ha ido profundizando con otras estrategias y tcnicas.